برنامه ریزی مسکن
برنامه ریزی مسکن جزئی از نظام برنامه ریزی شهری محسوب می شود که در آن فعالیتهای اجتماعی ، اقتصادی و فرهنگی جزئی از فعالیت های درون مکانی و واحدهای مسکونی جزئی از فضاهای تغییر شکل یافته و تطابق یافته شهری محسوب می شود که بر حسب موضوع در چهارچوب برنامه ریزی مسکن مورد توجه قرار می گیرد . بر همین اساس برنامه ریزی مسکن با تخصیص فضاهای قابل سکونت به نیازهای مسکونی و توجه به محدودیت منابع و استفاده از تئوری ها و تکنیک های ویژه با چهارچوب اجتماعی ، فرهنگی ، سیاسی و اقتصادی سروکار دارد.
اهداف مورد نظر در برنامه ریزی مسکن
هدف اساسی برنامه ریزی مسکن تامین نیازهای فضایی فعالیت های انسانی به منظور وضعیت مطلوبتر سکونت با توجه به محدودیتهای منابع و امکانات است . همچنین هدف نهایی سیاست مسکن ، عملکرد مطلوب و بهینه آن است ، به طوری که از یکسو خواسته های اقشار مختلف را برآورد و از سوی دیگر در راستای اهداف کلان اقتصادی و اجتماعی باشد . در برنامه های توسعه اقتصادی و اجتماعی هدف کلی سیاست های مسکن معمولا فراهم آوردن مسکن « کافی » یا « متعارف» برای تمام مردم است . این هدف کاملاً گسترده بوده و برای توضیح بیشتر آن را می توان به اهداف جزئی تر به شرح زیر تقسیم نمود :
اهداف کمی و مربوط به قیمت ها . در قالب این هدف کمیت و شمار واحدهای مسکونی مورد نیاز برای خانوارهای جدید، رفع کمبودهای قبلی ، حذف تراکم های غیر قابل قبول و همچنین قیمت ها و توان مالی مانند نسبت قیمت مسکن به درآمد، اجاره بها به در آمد و غیره مورد بررسی قرار می گیرد .
اهداف کیفی . این اهداف ارتقای کیفیت مساکن مانند کاهش تراکم ، استفاده از مصالح ساختمانی با دوام ، تأمین دسترسی به محل کار و غیره را در بر می گیرد .
اهداف مربوط به تقاضا . کنترل و هدایت تقاضای مسکن ، توسعه منابع مالی و اعتباری مورد نیاز تامین یارانه مسکن در زمره این اهداف قرار می گیرند .
اهداف مربوط به عرضه مسکن . این اهداف شامل چگونگی تدارک و تسریع در عرضه مسکن مانند توسعه زمین های مسکونی ، فراهم نمودن تاسیسات زیر بنایی ، مصالح ساختمانی ، نیروی انسانی و غیره است .
اهداف مربوط به اصلاح ساختار سازمانی و قانونی . توسعه بازار مسکن همگام با اصلاح ساختار اداری و سازمانی ، مشخص نمودن میزان و نحوه مشارکت بخشهای مختلف و رفع موانع اداری و قانونی و تدوین استاندارها ، ضوابط و مقررات لازم جزء این اهداف است .
اهداف مربوط به تأثیرات کلی اقتصادی و اجتماعی . رفع فقر یا کاهش آن ، کنترل تورم ، افزایش درآمد و پس انداز خانوارها – افزایش تولید و سرمایه گذاری و کاهش کسری پرداخت ها و بودجه دولت از جمله این اهداف است .
در برخی از منابع علاوه بر اهداف فوق به حفظ محیط زیست ( که به تأمین رشد و توسعه بدون داشتن پیامدهای مضر برای محیط زیست طبیعی و شهری و ایجاد فضاهای باز و کاستن از آلودگی های مختلف تاکید دارد ) نیز اشاره شده است . همچنین بر اهداف انسانی و روانی و مساله برابری و عدالت اجتماعی تاکید داشته و سعی در اتخاذ شیوه هایی دارد که گروههای کم درآمد موفق به تحصیل مسکن با حداقل هزینه شوند .
اقدامات اساسی در برنامه ریزی مسکن
برای تحقق اهداف مورد نظر در امر مسکن ، در مراحل مختلف برنامه ریزی مسکن اقدامات زیر ضروری به نظر می رسد :
- شناخت وضع موجود مسکن و تسهیلات آن از طریق جمع آوری و بهنگام نمودن آمار و اطلاعات موجود و ایجاد یک بانک اطلاعاتی ؛
- مطالعه روند گذشته در بازار مسکن و برآورد توابع عرضه و تقاضا و تابع تولید مسکن ؛
- مطالعه روند گذشته در شئون اجتماعی مسکن و برآورد روند تحولات سکونت در جامعه ؛
- مطالعه روند تحولات اقتصادی و اجتماعی جامعه در آینده بر اساس برنامه ریزی های ملی و پیش بینی آثار متقابل این تحولات در بخش مسکن و تعیین سهمی از عوامل تولید در سطح کشور که می توان به بخش مسکن اختصاص داد؛
- ارزیابی برنامه ها و بررسی میزان و جهت تأثیر برنامه ریزی های مسکن درگذشته در کند کردن ، تسریع یا ابقای روند تحول سکونتی جامعه ؛
- پیش بینی عرضه و تقاضای مسکن و تعیین اعتبارات ، مصالح و نیروی انسانی مورد لزوم در بخش مسکن در آینده؛
- برآورد کمیت و هزینه تسهیلات مربوط به مسکن از قبیل آب ، برق ، تلفن ، فاضلاب و سایر تأسیسات شهری مورد نیاز در آینده ، به تفکیک دوره های ۵ ساله و مشخص کردن واحدهای سازمانی آنها با شرح وظایف محوله ؛
- تعیین استانداردهای حداقل و حداکثر برای مسکن و تسهیلات مربوط در رابطه با هدفهای برنامه مسکن و سایر برنامه ها :
- تعیین هدفها برای سیاست ها و برنامه های مسکن و تسهیلات مربوط با توجه به استانداردها ؛
- بررسی کلیه اموری که بر امر توسعه اماکن مسکونی تأثیر گذار است ، مثل بخش ها و منطقه های مختلف شهر ، ساختمان ها و بافتهای گوناگون آنها ؛
- سعی در توسعه مشارکت مردم در فرایند برنامه ریزی و پیاده کردن طرح های مسکن ، زیرا مردم به عنوان استفاده کنندگان ، تنها کسانی هستند که قادرند بازخور موثری به برنامه ریزان بدهند ، و پیاده کردن صحیح برنامه ها ، تنها با مشارکت افراد ذی نفع امکانپذیر خواهد بود ؛
- تعیین سرمایه گذاری کلی در بخش مسکن و همچنین تعیین سرمایه گذاری منطقه ای و اقماری مسکن ، شامل مسکن روستایی و شهری طی دوره مشخص شده ؛
- تقسیم و تخصیص سرمایه گذاری ها برای انواع مختلف مسکن و انواع گروه های درآمدی ؛
- تقسیم مسئولیت برای سرمایه گذاری بین بخش های دولتی و خصوصی ؛
- تعیین سیاست های مسکن دولتی شامل وام و برنامه های واگذاری و تأمین مالی انواع مختلف مسکن ؛
- مطالعه آثار سیاست ها و برنامه های مسکن در هزینه ها و تأمین مالی دراز مدت ( برای عوامل تولید و تغییرات فن آوری ) ؛
- ایجاد رابطه نزدیک بین هدف های مسکن و هدفهای کلی و عمومی توسعه اجتماعی – اقتصادی ، در این مورد مسکن به مثابه وسیله ای برای دستیابی به دیگر اهداف اجتماعی و اقتصادی توسعه در نظر گرفته می شود ؛
- پیش بینی مسکن برای آن دسته از کسانی که به علت برنامه ریزی ناگزیر به تغییر مسکن هستند ، با توجه به امکانات مالی و نیازهای آنها ؛
- شناخت توان مالی اقشار مختلف و لحاظ کردن آن در برنامه مسکن ؛ این امر یکی از اساسی ترین عوامل در موفقیت برنامه هاست . اگر گروهای کم در آمد امکانات ورود به بازار مسکن را نیابند ، علاوه بر ناکامی اهداف برنامه مسکن ، عوارض دیگری مانند ترویج و گسترش استفاده از راههای غیر قانونی از جمله تجاوز به اراضی و یا ساخت مساکن با کیفیت پایین را به دنبال خواهد داشت ؛
- توجه به حفظ محیط زیست ، چون مسکن بخش عمده ای از ساختار شهری را شامل می شود ، سهم اصلی در تهدید محیط زیست را دارد . بر این اساس ، برنامه ریزی مسکن باید در جهت نیل به آنگونه توسعه شهری باشد که اهداف کلان محیط زیست پایدار را تأمین کند . مثلاً اهمیت دادن به مکان یابی اراضی مناسب جهت اجرای سیاست های توسعه مسکن و تأمین زیر ساخت های مربوط به مسکن با توجه به ملاحظات زیست محیطی از جمله اقدامات لازم در این زمینه است ؛
- پیش بینی مدیریت و تشکیلات مناسب . مدیریت از جمله مؤثرترین ابزار موفقیت برنامه مسکن است . تشکیلات بخش مسکن باید با حداقل منابع بتواند بخش مسکن را مدیریت کند ، به طوری که اهداف برنامه ، یعنی تأمین مسکن کافی برای اقشار مختلف تأمین شود ؛
- تعیین سیاست های کلی و اجرایی برنامه ملی مسکن بر اساس اهداف تعیین شده با در نظر گرفتن و برآورد آثار اقتصادی و مالی انجام این سیاست ها در سایر بخش های اقتصادی کشور .
مراحل و روش های برنامه ریزی
۱- گردآوری و تهیه اطلاعات مورد نیاز
در این مرحله اطلاعات ، آمار و مطالعات در زمینه های آمار حساب های ملی ، آمارهای جمعیتی ، اطلاعات اقتصادی ، اطلاعات مربوط به تسهیلات عمومی شهری ، اطلاعات مربوط به وضعیت مسکن ، آمار مربوط یه هزینه ایجاد واحد مسکونی ، اطلاعات مربوط به صنعت ساختمان و صنایع مربوط ، اطلاعات مربوط به زمین ، سازندگان و مدیریت عمومی مسکن ، اطلاعات مربوط به مؤسسات مالی و قوانین مربوط به بخش مسکن ، گردآوری می گردد.
۲- تجزیه و تحلیل اطلاعات ، برآورد میزان عرضه ، خصوصیات عرضه ، تخمین نیاز و تقاضای مسکن
در این مرحله ضمن تجزیه و تحلیل اطلاعات گردآوری شده ، عرضه واحدهای مسکونی بر اساس نیاز ناشی از تخریب و تجدید بنا ، کمبود عرضه موجود و نیاز به عرضه جدید بررسی می شود . همچنین در این مرحله خصوصیات کالبدی و اقتصادی واحدهای مسکونی مورد تخریب ، موجود و جدید ، تعداد آنها ، ابعاد و اندازه آنها بررسی می شود . در رابطه با تخمین نیاز به واحد مسکونی عمدتاً خصوصیات افراد از قبیل : تعداد افراد خانوار ، نوع خانوار ، افراد خانوار بر حسب سن و جنس ، خصوصیات اجتماعی و اقتصادی و فرهنگی خانوار در وضعیت کنونی و آتی آن بررسی می شود .
۳- تعیین راهبردها ، روشها و الگوهای برنامه ریزی برای پیش بینی آینده
از نظر عملی لازمه برنامه ریزی و تصمیم گیری ، تعیین کمی هدفها و نحوه دستیابی به آنهاست . به این دلیل باید از روشهای آماری و ریاضی سود جست و جنبه های کمی تصمیم گیری را نیز روشن نمود .
روش متداول برنامه ریزی مسکن
در روش متداول برنامه ریزی مسکن ابتدا عوامل تعیین کننده تقاضا شناخته شده و با توجه به روند گذشته ، برای آینده تقاضا پیش بینی می گردد. این عوامل عبارتند از :
- کمبود واحدهای مسکونی ، که ناشی از تفاوت بین واحدهای مسکونی و تعداد خانوارهای موجود است . در این مورد ابتدا تراکم قابل قبول انتخاب شده ، سپس میزان واحدهای مسکونی مورد نیاز برای جایگزینی ساختمانهای نامناسب محاسبه می شود ، که مجموع آنها کمبود مسکن را نشان می دهد .
- نرخ تشکیل خانواده که ناشی از افزایش طبیعی جمعیت ، مهاجرت و تغییر در وسعت خانوار و الگوهای سکونت ( بعد خانوار ، خانوارهای هسته ای ، خانوارها ی گسترده و غیره ) است .
- استهلاک واحدهای مسکونی . هر ساله از عمر مفید تعدادی از ساختمانهای مسکونی کاسته می شود و تخریب می شوند و با توجه به اینکه پاره ای از ساختمان تخریب شده یا اصولاً تجدید بنا نشده و یا تبدیل به انواع دیگر ساختمان می گردند می توان نرخ استهلاک را محاسبه نمود .
- ذخیره خانه های خالی . معمولاً درصدی از واحدهای مسکونی که آماده فروش یا اجاره هستند در یک مدت فاصله زمانی خالی می مانند که این نرخ بستگی به وضعیت اقتصادی و اجتماعی و اطمینان مالک یا سازنده به آینده اقتصادی کشور دارد .
- واحد هایی که بر اثر حوادث طبیعی مانند سیل و زلزله و یا بر اثر حوادثی مانند جنگ تخریب می شوند .
این نیازها را می توان بر اساس مناطق مختلف شهری و روستایی و استانهای مختلف و نیز به تفکیک گروههای در آمد برآورد نمود . پس از برآورد کمی نیازها ، امکانات ساخت و عرضه مسکن برآورد می گردد.
سهم مسکن از امکانات ملی از طریق زیر محاسبه می شود . نسبت های زیر بر اساس روند گذشته و فروض مختلف برآورد می گردد :
- نسبت ارزش افزوده بخش مسکن به کل تولید ناخالص داخلی .
- نسبت سرمایه گذاری در بخش مسکن به ارزش افزوده در بخش مسکن .
- نسبت سرمایه گذاری در مسکن به تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی .
- نسبت سرمایه گذاری در مسکن به سرمایه گذاری در ساختمان به طور اعم .
- نسبت سرمایه گذاری در ساخت و سازهای مسکونی به کل سرمایه گذاری در ساخت و سازها .
سپس با استفاده از نتایج حاصل از برنامه ریزی ملی و داده های اقتصاد کلان ، نرخ رشد تولید ناخالص ملی محاسبه شده، نرخ رشد و سهم مسکن از تولید ناخالص داخلی تعیین و بر آن اساس ارزش افزوده بخش مسکن محاسبه می گردد. سپس با استفاده از نسبتهای فوق ، مقایسه بین المللی این نسبتها و تغییرات متمایل به اهداف موجود ، میزان سرمایه گذاری ممکن در بخش مسکن در هر دوره برنامه ای ، به قیمتهای ثابت محاسبه می شود ، سپس با برآورد قیمتها و هزینه احداث یک متر مربع زیر بنا به قیمت ثابت ، میزان زیربنای مسکن که می توان با امکانات موجود در دوره برنامه احداث نمود ، به دست می آید. این ارقام با مقایسه ارقام به دست آمده از تجزیه و تحلیل روند گذشته تعدیل شده ، سهم بخش خصوصی و دولتی تعین می گردد .
در مقایسه ارقام به دست آمده با نیازها مشخص می گردد که در هر مقطع زمانی تا چه حد به اهداف کمی و کیفی مورد نظر برنامه ریز ملی می توان دست یافت.
وظایف عمده وزارت مسکن در افغانستان
با تصویب پالیسی مسکن در شورای عالی توسعه شهری؛ زمینه های لازم تهیه مسکن برای هموطنان اعم از قشر کم در آمد، متوسط درآمد و بلند درآمد مساعد گردیده و با عملی شدن این پالیسی؛ مسکن مناسب برای معلمین، افسران و ورثه شهدای نیرو های امنیتی و دفاعی کشور، متقاعدین، عودت کنندگان و بیجا شده گان داخلی، مامورین دولتی و تمامی اقشار جامعه تهیه خواهد شد. به منظور عملی شدن این همه پلان ها صندوق وجهی مسکن ایجاد گردیده که از منابع مختلف تمویل خواهد شد.
با استفاده از زمین های ثبت شده در بانک زمین دولتی؛ ۱۲ هزار جریب زمین، شامل ۱۶۰۰۰ نمره رهایشی از طرف این وزارت در ولایات ننگرهار، هرات و کابل تخصیص یافته و تمامی مراحل سروی و پلانگذاری زمین اختصاص یافته به شمول پلان تفصیلی آن تکمیل گردیده و عنقریب به عودت کنندگان توزیع می گردد.
مطابق به ماده ۷۶ قانون جدید شاروالی ها؛ مدیریت، مراقبت و استفاده موثر و معقول از املاک و زمین های دولتی از مسولیت های عمده وزارت شهرسازی و اراضی می باشد. زمین و املاک دولتی منحیث سرمایه ثابت نقش کلیدی در رشد اقتصادی کشور داشته و خوشبختانه طرزالعمل مربوطه از سوی شورای عالی توسعه شهری تصویب گردیده، که عنقریب پروژه های متعدد اقتصادی و سرمایه گذری از این رهگذر تحقق یافته، زمینه های لازم جذب سرمایه گذاری های داخلی و خارجی و افزایش عواید ملی مهیا و فرصت های خوب شغلی به هموطنان ایجاد می گردد.
روند سروی و ثبت زمین های دولتی در کشور آغاز گردیده و طی یک سال گذشته؛ حدود ۴ میلیون جریب زمین و املاک دولتی سروی و ثبت و با این ابتکار حکومت، نه تنها از غصب بیشتر زمین دولتی جلوگیری به عمل آمده، بلکه شرایط مناسب و معقول استفاده موثر از زمین، منحیث سرمایه ثابت به نسل های آینده نیز مساعد گردیده است.
قرار است این وزارت ۲۰ پروژه بزرگ و متوسط سرمایه گذاری را به ارزش ۱.۵ میلیاد دالر بالای زمین و املاک دولتی در شهر کابل و دیگر ولایات اعلام نماید، که نمونه خوبی از استفاده موثر از زمین و املاک دولتی خواهد بود. با استفاده از زمین و املاک دولتی بعض نقاط مرکزی شهر ها تنظیم مجدد خواهد شد، امری که روی کاهش ازدحام ترافیک شهری، ایجاد و توسعه ساحات سبز و عامه داخل شهر ها اثر گذار است.
مصون ساختن ملکیت های شخصی، دولتی، عامه و وقفی در صدر پلان های وزارت شهرسازی و اراضی قرار داشته و برای این امر پلان های کوتاه مدت، میان مدت و دراز مدت با استفاده از تکنالوژی معاصر روی دست است.
طبق پلان قرار است تا آخر سال ۲۰۱۹ برای ۴۰ هزار خانه و تا آخر سال ۲۰۲۰ میلادی برای ۵۰ هزار خانه در ساحات غیر رسمی شهر های کابل، قندهار، جلال آباد، مزار شریف، هرات، بامیان، فراه و نیلی سند ملکیت توزیع و در این پروسه؛ ۳ میلیون هموطن به صورت مستقیم از مزایای لازم مستفید گردند.
از سوی دیگر با توجه به اولویت استرداد زمین های مغصوبه دولتی و برابر ساختن شرایط مناسب استفاده معقول و موثر از این زمین ها، تا کنون ۵۰۰ هزار جریب زمین دولتی استرداد و بخش قابل ملاحظه آن به منظور تطبیق پروژه های انکشافی مورد استفاده قرار گرفته است.
علاوه بر این؛ با تصفیه بیش از ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار جریب زمین دولتی و همچنان انتقال بیش از ۲۴۰ هزار جریب زمین دولتی به جانب ادارات متقاضی دولت؛ فرصت های لازم تطبیق پروژه های عام المنفعه حکومت برای مردم در سطح کشور فراهم گردیده است.(1)